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河南省产权交易中心首例租赁权公开转让的几点启示

河南省产权交易中心首例租赁权公开转让的几点启示

发布时间:
2020/05/12

 

河南永锦能源有限公司机修厂公开招租项目,是国务院国资委、财政部令第32号《企业国有资产交易监督管理办法》(以下简称32号令)颁布实施以来河南省产权交易中心(以下简称产权中心)承接的首个租赁权转让项目。2017年8月7日,河南永锦能源有限公司机修厂租赁权转让项目在产权中心公开挂牌,挂牌底价为120万元,40万元/年,租赁期3年。同年8月24日,该项目以219万元(73万/年)的租赁价格成交,增值率高达825%。该项目虽然标的不大,却为河南国有资产通过产权交易市场公开招租带来示范效应,充分体现了产权交易市场作为资本市场的服务功能。

 

一、项目概况

 

河南永锦能源有限公司出资人为永城煤电控股集团有限公司,该公司位于河南省禹州市,注册资本2亿元,为一家大型国有企业。机修厂为该公司一家分厂,经营范围为机械修理加工,占地面积6667平方米,其中单层钢结构厂房三栋面积2847平方米,砖混结构办公楼建筑面积1188平方米;机械设备主要包括行车、平缝机、乳化液泵、液压支柱式压架、校直机、拆柱机、变压器、电焊机、车床等64台(套),设备适用于矿山设备维修和矿山材料加工。出让使用权的土地主要为河南永锦能源有限公司厂区用地,位于禹州市远航路西段,土地性质为出让,用途为工业用地。本次拟出租的资产包括以上所涉及的相关房屋、设备以及土地等。

河南永锦能源有限公司于2017年8月7日正式委托产权中心对其机修厂公开挂牌招租,招租公告期限为2017年8月7日到2017年8月21日十五个工作日,通过产权中心网站发布转让信息,广泛征集意向承租方。根据项目特点,设置承租方资格条件为:①具有良好的财务状况和支付能力;②具有良好的商业信用;③具备法人资格;④国家法律、行政法规规定的其他条件。租赁条件为:①承租方需向出租方缴纳押金25万元;②厂区土地使用税和房产税由承租方承担并按时缴纳;③承租方的经营范围为机械修理加工,承租方增加经营范围需征得出租方同意。设定报名保证金缴纳金额为20万元。

 

二、交易情况

 

按照产权中心交易规则,公告期满后,如征集到一家符合条件的意向承租方,采用场内协议方式成交;如征集到两家或两家以上符合条件的意向承租方,则采用网络竞价方式确定承租方。该租赁权转让项目一经挂牌,就引起了市场关注,多家企业来电咨询。经过与各家意向承租方沟通,永城煤电集团光大实业有限公司和禹州市银海矿山机械有限公司两家企业向中心提交了报名申请材料,并支付了承租保证金,确认报名成功。

2017年8月24日15时,该项目网络竞价活动在网络竞价平台组织进行,经过32分钟13轮报价,最终永城煤电集团光大实业有限公司以总价219万元(73万/年)租金的最高报价竞价成功,比挂牌底价增值99万元,增值率达825%。

 

三、该项目进场交易的几点启示

 

一是对国有资产招租属性加深了认识,形成了资产招租属于资产转让行为的共识。按照32号令中“企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让,应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后,在产权交易机构公开进行”的规定,对企业资产招租是否属于资产转让,是否按照32号令组织实施在挂牌前存在不同认识。在该项目实施过程中,通过讨论分析、查阅相关文件,大家一致认为企业国有资产的对外出租行为是企业将其资产的占有、使用、收益权转让给承租人的行为,应属于一种无形资产转让,因此应该适用32号令有关企业资产转让的相关规定。基于这一共识,产权中心指导企业完善了审批、资产评估及备案等相关工作,为公开挂牌做好了前期准备。

二是产权交易市场为企业资产招租提供了又一个理想的服务平台,充分体现了其“价格发现”功能。该项目的溢价成交,是“市场定价”模式的典范,是市场在资源配置中起决定性作用的重要体现。产权中心在交易过程中充分发挥平台“信息集聚”和“价值发现”功能。利用互联网的信息扩散优势,为出租方找到了合适的承租方,收益大幅度超过预期。承租方通过合法合规的方式租到了自己满意的资产项目,优化了自己的资源配置,扩大了自己的经营规模。交易机构扩大了交易品种,丰富了交易实践,取得了应有的收益,最终实现了多方共赢。

三是为国有资产招租进场交易提供了标杆,起到了示范作用。河南永锦能源有限公司机修厂租赁权转让是产权中心承接的第一个租赁权转让项目。该项目顺利组织实施,不但为企业带来了超预期的出租收益,也起到了很好的示范效应。该项目成交以来,引导了其他资产租赁项目陆续进场。仅永城煤电控股集团有限公司就先后挂牌了永煤控股大学生公寓1~11层房屋招租、永城煤电集团聚龙物流贸易有限公司土地及房屋建筑物招租、永城煤电控股集团有限公司芒山路办公楼第2层招租、永城煤电控股集团有限公司月季区门面房招租、永城煤电控股集团有限公司牡丹区门面房招租等一系列项目,这些项目有的已经成交,有的正在挂牌中。目前,产权中心租赁权转让项目呈上升趋势,产权交易市场服务企业的功能得到充分体现。

四是进一步理清了资产租赁合同中需要关注的问题。按照产权交易程序确定承租人后,承租人与出租人应签订相应的资产租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。

关于租赁期限,《合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。关于转租行为,《合同法》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

关于租赁权转让的付款方式,32号令规定,资产转让价款原则上一次性付清。《合同法》规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期届满时支付。实际操作中,采用每年一次性付清较为稳妥。

资产租赁合同期满时,如果没有约定,原租户是否有租赁优先权,相关法律法规也无明确规定。操作实践中,对于租赁权转让,不再考虑原租赁方承租优先权问题。

签订资产租赁合同,应兼顾《合同法》、产权转让相关规定及资产出租公告中的有关要求。具体问题应根据实际情况妥善处理。

产权交易市场是资本市场的重要组成部分,通过产权交易市场进行租赁权项目转让,不仅有利于盘活资产、发现资产价值,且有利于提高企业资产流动性,实现国有资产收益最大化。河南永锦能源有限公司机修厂租赁权项目是产权交易市场化配置的一个经典案例,也是交易中心强化服务意识,不断为不同市场主体提供服务的成功探索。